Le principe de la SCPI

Le sigle SCPI recouvre la forme d’une “Société Civile de Placement Immobilier”. Sa désignation permet de comprendre le principe de cet investissement patrimonial, qui est également appelé “pierre-papier”. Aussi, être titulaire de ces titres présente pour vous deux aspects :

• Associé, vous souscrivez en numéraire à des parts dans une société, qui constitue un fonds pour l’acquisition et la gestion en commun d’un patrimoine immobilier locatif.
• Investisseur, vous êtes indirectement propriétaire d’un portefeuille immobilier, et percevez des revenus fonciers.

En quelques mots...

• Ces sociétés peuvent être constituées à partir d’un capital fixe ou variable
• Elles sont généralement regroupées en deux catégories : “les SCPI de rendement” et les “SCPI fiscales”.
• Adaptées notamment aux personnes qui ne veulent pas s’occuper directement d’un patrimoine immobilier, elles sont administrées par une société de gestion.
• Comme vous n'achetez que des parts, vous pouvez emprunter et investir selon vos capacités financières et pour un montant que vous décidez (de 5000 € à quelques centaines de milliers d'euros)
• Les fonds étant investis dans des actifs immobiliers diversifiés, ce support se caractérise par la mutualisation du risque locatif.
• Vous percevez des revenus fonciers redistribués trimestriellement par la société, laquelle valorise également à long terme, le capital investi.
• Vous êtes imposés directement à hauteur de vos droits dans la société.

Mieux comprendre son fonctionnement

Capital fixe ou capital variable ?

L’intérêt entre ces deux catégories de SCPI réside essentiellement sur le moment de la souscription par l’investisseur.

Capital fixe

Le capital est fixé dans les statuts. Au-delà de la constitution du fonds, vous ne pourrez souscrire des parts, qu’à l’occasion d’augmentations de capital décidées par la société de gestion, dans le respect de certaines conditions. Autrement, vous pouvez également acquérir des titres de SCPI auprès d’un associé cédant, sur un marché “secondaire”.

Capital variable

La souscription se fait à tout moment, dans la limite d’un plafond de capital, qui est déterminé dans les statuts. De la même manière, un associé peut céder ses parts. La SCPI s’en portera alors acquéreuse, pour les proposer à la vente à un nouvel investisseur ou aux associés en place. Ici, il n’y a pas de marché secondaire sur lequel les associés peuvent vendre leurs parts directement à de nouveaux souscripteurs.

Choisir une SCPI pour le rendement ou la fiscalité ?

Les SCPI de rendement pour la recherche de revenus complémentaire

Les SCPI peuvent détenir des locaux commerciaux (bureaux, boutiques, entrepôts,...). Les produits attendus doivent généralement être supérieurs à ceux générés par une location civile. Elles sont alors dîtes “classiques diversifiées” ou “de rendement”.

Les SCPI fiscales

Elles investissent dans des immeubles d’habitation (appartements, maisons individuelles) pour ainsi bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux.

A ce jour, les régimes fiscaux de faveur dont vous pouvez bénéficier, sont les suivants :

Scellier BBC

• La société investit dans de l’immobilier neuf (en construction ou à bâtir).
• Elle s’engage à louer le bien pendant 9 ans minimums, durant lesquels les associés devront également conserver leurs parts.
• Vous obtiendrez une réduction d’impôt de 13% du montant investi étalée sur 9 années.

Malraux

• Le placement concerne des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
• Vous profitez d’une réduction d’impôt de 27% ou 36% de la valeur, dans la limite de 100 000 € par an et sur 4 ans maximums.

De déficit foncier

• L’actif immobilier fait l’objet d’une rénovation ou d’une restauration.
• Ces travaux vont générer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, l’excédent étant reportable sur les produits fonciers pendant 10 ans.

Girardin

• L’immobilier doit être éligible à la loi “Girardin” c’est-à-dire sur un département, une collectivité ou un pays d’Outre-Mer.
• La réduction, calculée selon la surface du bien et le prix d’acquisition au m², est de 27% ou 40%, étalée sur 5 ans.

Une organisation articulée autour de trois organes

La société de gestion assure la gérance

A ce titre, elle administre au quotidien la SCPI, et s’occupe notamment de :

• L’ensemble des formalités juridiques, comptables et financières,
• La prospection et l’acquisition des biens, la mise en location et l’encaissement des loyers, le règlement des charges locatives,
• La tenue du « compte associés ».

Ainsi l’investisseur se repose sur la société de gestion à qui il délègue ses pouvoirs. Dans cet esprit, “elle doit agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs”. A cet égard, elle est agréée par l’Autorité des marchés financiers (art. L 214-66 et -67 Code monétaire et financier). L’agrément de l’AMF est soumis au respect de certaines conditions :

• de présenter des garanties suffisantes concernant son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience des dirigeants de la société ;
• de “prendre toutes dispositions propres à assurer la sécurité des opérations qu'elle réalise” ;
• de “disposer de moyens financiers suffisants pour lui permettre d'exercer de manière effective son activité et de faire face à ses responsabilités”.(art. L 214-68 et -69)

Le conseil de surveillance a une fonction de contrôle

Composé d’au moins sept membres associés de la SCPI, qui sont désignés par l’assemblée générale, il assiste la société de gestion dans ses actions. Il peut également procéder à des vérifications et des contrôles de conformité.

L’assemblée générale prend les decisions principales

Composée de l’ensemble des associés, elle se réunit au moins une fois par an pour notamment :

• Nommer et révoquer le cas échéant, la société de gestion,
• Élire les membres du conseil de surveillance et désigner le commissaire aux comptes, ainsi que l’expert immobilier.

L’assemblée se détermine sur la distribution des bénéfices, les résolutions proposées, et les conventions entre la SCPI et la société de gestion.

Quelle est la durée de placement ?

L’immobilier reste par nature un investissement sur le long terme. D’autant que certains dispositifs fiscaux requièrent une durée minimale de détention.Ainsi plusieurs raisons motivent la conservation des parts de SCPI :

• Miser sur la valorisation des immeubles,
• Amortir le coût de la souscription,
• Absorber les fluctuations du marché de l’immobilier, et résister à l’inflation.

Lorsqu’elle représente un complément de revenus (par exemple, pour votre pension de retraite), la seule contrainte de temps correspondra à la durée de vie de la SCPI. Il est observé qu’en moyenne, ces titres sont conservés jusqu’à 20 ans par les souscripteurs et leurs ayants droits. Ce succès tient au confort procuré par leur régularité et leur rendement.

Quels sont les frais relatifs au projet ?

Les frais d'acquisition

Compris dans le coût de la part, les frais représentent à peu près ceux couramment pratiqués par les notaires. En revanche, les droits d’enregistrements ne sont dus que pour l’acquisition des parts sur le marché secondaire (concerne donc les SCPI à capital fixe).

Les frais de gestion

Ces frais couvrent les commissions de la société de gestion. Ils sont appliqués annuellement sur un pourcentage des revenus locatifs, qui sont versés nets.

Comment est déterminée la valeur vénale d’une part ?

Un expert immobilier indépendant, mandaté à cet effet, évalue la valeur vénale des biens détenus par la SCPI. Cette mission est renouvelée tous les cinq ans.

Quelle est le régime d'imposition des revenus procurés ?

Les SCPI sont fiscalement “transparentes”, c’est-à-dire non soumises à l’impôt sur les sociétés. Ce sont donc les associés qui sont assujettis, au prorata de leur participation.

A cet égard, elles génèrent deux types de revenus :

• Les revenus fonciers : obtenus après la soustraction des charges locatives sur les loyers perçus
• Les revenus financiers : issus du placement de la trésorerie en attente d’affectation immobilière

Pour les revenus fonciers, deux modes d'imposition possibles

Le régime du micro foncier

Il n’est ouvert que si l’ensemble des revenus fonciers de l’année est inférieur à 15 000 €, et sous réserve que des régimes particuliers ne s’appliquent pas (en cas de démembrement, de SCPI fiscale,…). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur le revenu brut. L’option est irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel

Le revenu est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux (15,5%). Dans le cas d’un déficit, il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et reportable pendant 10 ans.

Les revenus financiers

Ils représentent une source accessoire de ressource (comptes à termes, OPCVM…). Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) à 21%, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (15,5%), ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Comment est imposée la plus-value ?

La plus-value est réalisée lorsque les parts sont cédées pour un prix supérieur au montant de leur acquisition. Pour déterminer la valeur d’achat, vous prendrez le prix réel des titres, majoré des frais de notaire (évalués forfaitairement à 7,5 %), ainsi que des montants des travaux (forfait applicable de 15 %).

La différence constatée relève du régime fiscal des plus-values immobilières. Elle est ainsi éligible à l’abattement forfaitaire sur la durée de détention :

• Entre 0 et 5 ans, pas d’abattement
• Entre 6 et 17 ans, 2 % par an
• Entre 18 et 24 ans, 4 % par an
• Entre 25 et 30 ans, 8 % par an.

Une exonération totale est alors possible au bout de 30 ans de conservation des titres.

Ensuite, la plus-value nette est imposée au taux de 19 %, auxquels s’ajoutent 15,5 % des prélèvements sociaux ; soit un taux global de 32,5 %. Dans le cas d’une plus-value réalisée par une entreprise, associée de la SCPI, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Deux situations se présentent :

• Cession de titres détenus depuis moins de deux ans : plus-value à court terme imposée selon le barème de l’IR
• Cession de titres détenus depuis plus de deux ans : plus-value long terme imposée à un taux forfaitaire (19 %) + prélèvements sociaux (15,5 %).

La fiscalité sur les cessions de parts de SCPI évolue régulièrement ; elle est donc susceptible de modifications à venir.

Focus sur la SCPI Scellier

Les biens éligibles

• Logements destinés à la location nue à titre de résidence principale,

• Logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,

• Locaux transformés pour un usage d’habitation,

• Logements réhabilités pour satisfaire aux caractéristiques de décence définies réglementairement, et pour arriver à des performances techniques voisines de celles des immeubles neufs.

La souscription

Contrairement à l’acquisition directe en Scellier limitée à un seul logement par an, vous pouvez souscrire plusieurs SCPI dans l’année.

Le plafond de la réduction

La réduction est plafonnée à un montant investi de 300 000 € par an, en parts de SCPI ou en direct.

L'engagement de conservation

Le porteur de parts doit les conserver jusqu’à l’expiration de l’engagement de location pris par la société de gestion.

L'avantage fiscal

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans, de 22% pour les logements BBC acquis en 2011, ou de 13 % pour ceux acquis en 2012.

Le solde de réduction est reportable sur les 6 années suivantes si celle-ci excède le revenu imposable. C’est la date de souscription qui déterminera le fait générateur de la réduction et le taux applicable.

Les conseils d'un CGPI

Nous essayons ici de vous dresser un bilan rapide des avantages et inconvénients à retenir sur ce type d'investissement :

La "pierre papier" selon l'AMF.

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