L’investissement LMNP c’est quoi ?

Mis à jour le 11 Janvier 2013.

Il s’agit d’un statut, celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet à un particulier de mettre en location un logement meublé. Concrètement, il s’agit pour vous d’investir dans une résidence de service, vous signez un bail commercial avec le preneur (le gestionnaire de la résidence) pour une durée comprise entre 9 ans et un peu moins de 12 ans.

Qui peut bénéficier de ce statut ?

Ce statut est applicable aux personnes :

• non inscrites au RCS,

OU

• inscrites au RCS mais ayant des recettes locatives brutes annuelles inférieures à 23.000 euros TTC, ou bien, dont le montant des loyers (des meublés) ne dépasse la somme des autres revenus professionnels.

Quels sont les biens concernés ?

Différentes résidences peuvent faire l’objet d’un bail commercial entre un propriétaire (bailleur) et un exploitant professionnel (preneur), dans le cadre d'un LMNP. Ces résidences doivent répondre à différentes normes en fonction de leurs destinations pour être éligibles au dispositif (chambres meublées, médicalisées ou non, dotées d'équipements ou de services spécifiques).

Chacune des résidences possède donc des spécificités :

• Résidences de tourisme,
• Résidences d’affaires,
• Résidences senior,
• Résidences pour étudiants,
• Résidences médicalisées (EHPAD).

Les résidences de tourisme

La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires d'une capacité d'au moins 100 lits offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.

Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs (Article D321-1 du CGI).

Le marché du tourisme :

L'actif résidence de tourisme :

Réponses aux principales questions des investisseurs :

Les résidences d’affaires

Ces établissements sont destinés à une clientèle en déplacement professionnel, ils sont, en général, situés proche des centres d'activités. Les services qui conviennent à ce type de clientèle sont, par exemple :

• Accès WIFI,
• Salle de réunion,
• …

Les résidences d'affaires peuvent également proposer d'autres services "plus loisirs" tels qu'un sauna ou une piscine.

Les résidences sénior

Contrairement à l'EPHAD, la résidence sénior n'est pas destinée aux personnes ayant besoins d'une assistance quotidienne et obligatoire. Elle propose donc des services ponctuels. Ses occupants sont autonomes. La différence avec un logement classique est la possibilité d'avoir accès à certains services adaptés aux personnes âgées (restaurant, personnel de ménage ...).

Les résidences étudiantes

Ce sont des établissements généralement composés de studios ou T2, et proposant des services adaptés aux étudiants : laverie, salle de sport, cafétéria ...

Les résidences médicalisées (EHPAD)

L'EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un complexe de chambres médicalisées pour personnes âgées dont l'aide au quotidien est nécessaire. Ces établissements proposent de nombreux services facilitant la vie de ses occupants, par exemple les repas, les soins médicaux ou la blanchisserie...

Il est important de vérifier que le promoteur du projet respecte bien ces normes avant d'investir dans un bien.

Pourquoi un bail commercial ?

Après avoir investi dans la résidence de votre choix, vous allez confier l’exploitation de cette dernière à un professionnel afin que les services afférents à cette résidence puissent être assurés de manière continue. A ce titre vous aller donc signer un bail commercial. En tant que propriétaire, vous êtes dénommé le bailleur. L’exploitant, qui va vous verser tous les mois ou trimestres un loyer, est le preneur.

Le contenu du bail commercial

Le contrat de bail ne subit pas un formalisme strict. En effet, lorsque celui-ci est conclu pour une durée inférieure à 12 ans, il n’est pas nécessaire de dresser un acte authentique. Cependant, il est indispensable de rédiger un acte sous seing privé, ne serait-ce pour des questions probatoires.

Le contrat de bail doit contenir des notions importantes :

- la durée d’engagement de location. Cette durée ne peut pas être inférieure à 9 ans. Elle se situe en général entre 9 ans et 12 ans. En effet, au-delà de 12 ans, le bail sera obligatoirement un contrat notarié, enregistré, donc soumis à des frais supplémentaires.

- l’objet du contrat, à savoir les locaux concernés et l'usage prévu.

- le montant du loyer. Il n'y a pas d'obligation légale quant au mode de règlement ainsi qu'aux délais. Ce sont les parties qui décident entre elles de cette convention (paiement mensuel, trimestriel...). En ce qui concerne la révision du loyer, il peut être prévu : soit une révision triennale s'il n'y a pas de clause d'indexation, soit une révision indexée annuellement sur l'ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l’IRL (indice de référence des loyers) ou encore une indexation contractuelle.

Le locataire a le droit de reconduire son bail au terme de celui-ci. Mais le bailleur peut refuser en justifiant un motif légitime de non renouvellement (défaut de paiement, agissements délictueux du locataire...) ou en payant une indemnité d'éviction (art L 145-14). Le bail commercial peut prendre fin de différente façon, résiliation par le locataire ou le bailleur, résiliation amiable ou par clause résolutoire (le non paiement des loyers entraîne la résiliation de plein droit du contrat).

Et la fiscalité ?

Le régime LMNP est assez particulier. En effet, l’investisseur perçoit des loyers mais n’est pas imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Il est assujettit à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

La catégorie BIC et ses différents régimes

La catégorie des BIC est divisée en trois régimes différents qui s’appliquent en fonction des revenus:

• Si les revenus annuels sont inférieurs à 32 600 €, le régime micro-BIC s’applique.
• S’ils sont compris entre 32 100 € et 763 000 €, c’est le régime du réel simplifié qui s’applique.
• S’ils sont supérieurs à 763 000 €, c’est le régime réel normal qui s’applique.

Lorsque les revenus sont inférieurs à 32 100 €, le loueur peut opter pour le régime réel simplifié.

Le régime du micro BIC

Le régime des micro-entreprises applicable à l'activité de location meublée est celui correspondant au régime des prestations de services. Ce régime est très intéressant : vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur les recettes générées.

En revanche, en cas de déficit, le loueur ne pourra pas les reporter. Il devra opter pour le régime réel simplifié. Attention cependant, si vous optez pour la TVA il n’est pas possible d’appliquer le régime micro-BIC (voir ci-dessous le régime de la TVA).

Le régime réel simplifié

Ce régime permet la déduction des charges supportées par le loueur pour leur montant réel. Le déficit généré par l’activité de LMNP ne peut se reporter sur le revenu global. Le déficit LMNP constaté n’est déductible que des bénéfices de même nature (activité de LMNP) et, est reportable pendant 10 ans.

Le régime réel normal

Le régime du réel normal est optionnel pour le loueur qui est imposé au réel simplifié mais il est obligatoire pour celui qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 763 000 €. Le fonctionnement est le même que celui du réel simplifié. Les charges sont comptabilisées selon leur montant réel. La distinction avec le régime réel simplifié est administrative. En effet, le régime réel normal est plus contraignant concernant les documents à fournir.

L’avantage du dispositif repose sur le fait qu’il est possible d’amortir le bien dans le temps, cependant, il faut différencier l’amortissement comptable et l’amortissement fiscal.

La déduction de l’amortissement comptable : un avantage non négligeable ...

L’intérêt de l’amortissement est de pouvoir déduire, sur le résultat de l’année, un montant correspondant à la dépréciation de l’immeuble et du mobilier en raison de l’usure ou du temps. L’amortissement des immeubles dure en général entre 20 et 30 ans, il est linéaire. Pour le mobilier, la durée d’amortissement est de 5 ou 10 ans. L’investisseur peut renouveler les meubles au terme de l’amortissement afin de reconduire l’avantage.

… contrebalancé par l’amortissement fiscal qui empêche la création de déficit.

Lorsque le LMNP est une personne physique (ou une société de personne avec associés personnes physiques), le montant de l’amortissement qui est déduit fiscalement ne peut pas excéder les loyers perçus. En résumé, cela signifie que l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Par contre, il sera possible de reporter la part non déduite de l’amortissement (part excédent le loyer) sur les revenus des années suivantes sans limitation de durée.

Pourquoi parle-t-on de récupération de la TVA dans le statut LMNP ?

La location meublée n’est en principe pas soumise à la TVA. Mais payer cette TVA (19.6%) lors de l’acquisition peut se révéler très avantageux. En effet, la TVA payée va être remboursée quelques mois après l’acquisition à l’investisseur, ou au fur et à mesure des appels de fonds dans le cadre d’une acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Cependant, cette soumission à la TVA entraîne l’obligation pour le bailleur d’ajouter une TVA sur le montant des loyers perçus, égale à 7% et réglée par le preneur afin de la reverser à l’Etat pendant 20 ans. La TVA n’étant définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. Mais cette opération n’est pas permise sur tous les biens.

Sur quels biens est-il possible d’effectuer une opération de récupération de TVA ?

• Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
• Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
• Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées (à condition d'avoir un contrat de location de 9 ans minimum entre le bailleur et l'exploitant, ce dernier doit s'engager à promouvoir la résidence à l'étranger),
• Les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, au moins 3 des 4 des prestations suivantes :
  • Service d’Accueil : Réception Obligatoire,
  • Service de Restauration : Délivrance de Repas et Petits déjeuners,
  • Service de Blanchisserie : Fourniture et Entretien du linge de maison,
  • Service d’Entretien des Parties Privatives : Nettoyage.
    
    

Que faire lorsque j’ai récupéré le montant de la TVA?

Une fois la TVA récupérée, plusieurs options s'offrent à vous.

Lorsque le montage financier est bien exécuté, la banque prévoit deux crédits sur l'achat du bien. Un crédit représentant l'investissement Hors Taxes et un crédit représentant la part de TVA. Le second étant remboursé lors de la récupération de la TVA. Il est aussi possible pour l'investisseur de jouir de la somme récupérée sans rembourser le prêt immédiatement. Il sera alors judicieux de placer cette somme et de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine afin de faire des choix pertinents s’inscrivant dans une stratégie patrimoniale globale.

Concrètement, le mécanisme permet de récupérer une somme d’argent au début de l’investissement mais entraîne une obligation assez lourde pendant 20 ans (celle de récolter de la TVA sur les loyers perçus). Il faut donc bien mettre en balance ces éléments afin de ne pas faire d’erreur lors du choix à l’assujettissement ou non à la TVA.

Statut LMNP et réduction d’impôt : c’est possible ?

Oui ! L’amendement Censi-Bouvard né en 2009 permet aux investisseurs LMNP, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du montant HT (+ frais liés à l’acquisition), plafonnée à 300 000 € par an.

La loi de finances pour 2013 a prorogé le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016.

Quelles sont les acquisitions visées par cette réduction d’impôt?

Les biens concernés sont les biens acquis par des contribuables domiciliés en France entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2013 (l’acquisition doit être faite à titre onéreux) :

• acquisition d'un logement neuf ou en VEFA,
• acquisition d'un logement achevé depuis au moins 15 ans qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Est-ce que tous les biens sont visés ?

Non ! Pour être éligible à la loi Bouvard (amendement Bouvard), le bien doit être dans :

• une résidence avec services pour étudiants,
• une résidence de tourisme classée,
• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées,
• un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées,
• un établissement délivrant des soins de longue durée, et comportant un hébergement à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien,
• une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité",
• un ensemble de logements, géré par un groupement de coopérations, social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Comment se calcule la réduction d’impôt concrètement ?

Le taux de la réduction d’impôt est de 11% pour les logements acquis en 2012. Cette réduction d’impôt est étalée sur 9 ans. En cas d’excédent de réduction d’impôt, cet excédent est reportable sur les 6 années suivantes. Pour déterminer le taux à appliquer, il est tenu compte de la date d’acquisition du bien (date de signature de l’acte authentique).

La réduction d’impôt commence à partir du moment ou j’achète le bien ?

Non ... il faut nuancer, tout dépend de la nature du bien que vous achetez :

- Pour les acquisitions en VEFA, l’année de la première réduction d’impôt sera celle de la livraison du bien.

- Pour les acquisitions d’un bien déjà construit, l’année de la première réduction sera l’année ou l’acte authentique a été signé.

- Pour les acquisitions nécessitant des travaux de réhabilitation, l’année de la première réduction sera l’année d’achèvement des travaux.

Exemple :

• Date acquisition : 2013 ; date livraison : 2014,
• Montant acquisition (+ frais) : 200 000 € HT,
• Réduction d’impôt : 200 000 € *11% = 22 000 €,
• Réduction d’impôt annuel : 2 444,44 € (22 000 € / 9),
• Démarrage réduction : revenus 2014 (visibles sur votre avis d’imposition des revenus 2014 que vous recevez et payez en 2015).

Les inconvénients liés à l’amendement Censi-Bouvard :

Comme tous les dispositifs permettant une défiscalisation, le LMNP Bouvard possède des conditions à respecter :

- délai de détention : Ainsi pour que la réduction d'impôt soit totalement acquise, l'investisseur doit garder le bien en location pendant 9 ans minimum. La location doit commencer dans le mois suivant la construction ou l'acquisition de l'immeuble. Si cette condition n'est pas respectée, l'avantage en réduction d'impôt sera repris par l'administration fiscale.

- la réduction d'impôt est elle-même limitée. Ainsi, la base de calcul maximum que l'on peut retenir pour le calcul de la réduction d'impôt est de 300 000 €. Par contre, le nombre de bien est illimité.

- le bien ne peut être également amorti (sauf pour la partie supérieure à 300 000 €). Du fait de la réduction d’impôt accordée au titre de la loi Censi-Bouvard (amendement Bouvard),

- le plafonnement des niches fiscales : la réduction d’impôt Censi-Bouvard fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros pour les investissements réalisés à partir de 2013).

Les conseils d’un CGPI

Nous essayons ici de vous dresser un bilan rapide des avantages et inconvénients à retenir sur ce type d'investissement :

Les bonnes questions à se poser...

• Quel est votre enjeu patrimonial ?
• Vous souhaitez investir pour obtenir des revenus complémentaires à moyen/long terme ou pour la retraite ? pour constituer ou diversifier un patrimoine ? pour obtenir des revenus sans fiscalité ?

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