Qu'est ce que le statut LMP ?

Il s’agit du statut relatif à la Location Meublée Professionnelle. L’investisseur doit répondre à des conditions précises, que nous allons évoquer, pour en bénéficier. L’avantage est que l’investisseur peut dégager les premières années d’activités un déficit reportable directement sur les autres revenus et ainsi réduire ses impôts.

Quelles sont les conditions d’obtention du statut ?

1 Encaisser plus de 23 000 euros de loyers issus des locations meublées par an,

2 Le montant des loyers issus des locations meublées doit dépasser la somme de vos autres revenus,

3 Etre inscrit(e) au RCS.

Ces conditions s’apprécient au niveau du foyer fiscal, de sorte que l’ensemble des locations meublées d’un même foyer relève de la même qualification : professionnelle ou non professionnelle.

- Une inscription au RCS

Pour être considéré comme professionnel et avoir le statut LMP, au moins un membre du foyer fiscal doit être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel. Dès lors qu'un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS, l'inscription vaut pour l'ensemble des autres membres du foyer fiscal.

Attention : de nombreuses Chambre de Commerce refusent l'inscription au RCS au motif que l'activité de loueur en meublé n'est pas une activité commerciale. Cela dépend de chaque département ! Vous devez garder la preuve du refus du greffe. L'administration fiscale admet donc de retenir la simple volonté d'inscription au RCS et non une inscription effective.

- Des recettes supérieurs à 23 000 euros TTC

Le montant des recettes annuelles retirées de l'activité de Loueur Meublé Professionnel (LMP) doit dépasser 23 000 € TTC. Cela concerne l’ensemble du foyer fiscal. Ce seuil s’applique pour l’année civile, même si vous clôturez votre exercice en cours d'année. Dans ce cas précis, le seuil est ajusté au prorata temporis. Les recettes correspondent aux loyers TTC perçus sur l’année civile. Les loyers pris en comptes sont ceux encaissés ET encaissables. Les loyers venant de l'étranger sont pris en comptes s'ils sont imposables en France. Il n’est pas tenu compte des indemnités d’assurance, des recettes financières, des subventions.

- Des recettes supérieures aux autres revenus du foyer

Les loyers (ou recettes) provenant de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Cela comprend :

• les revenus dans la catégorie des traitements et salaires (y compris retraite),
• les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée,
• les bénéfices agricoles,
• les bénéfices non commerciaux,
• les revenus des gérants et associés.

Si un de ces trois points n'est pas respecté, l'investisseur sera automatiquement pris en compte comme LMNP.

Attention : si votre activité a démarré avant 2009 (date de la réforme), une mesure transitoire est prévue pour apprécier cette condition. Les contribuables peuvent en effet majorer leurs loyers de manière dégressive dans le temps, avant de les comparer aux revenus professionnels de leur foyer, la majoration est égale à 5 fois les loyers encaissés, réduite de 2/5ème par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 ans. Les années écoulées s’entendent des périodes de 12mois consécutifs et non des années civiles.

Quels sont les biens et prestations visées par ce statut ?

Tous les biens ne peuvent pas faire l’objet d’une exploitation sous le statut LMP. Il faut donc s’attarder sur les biens éligibles au statut d’une part, et d’autre part, préciser les modalités liés à l’option pour la TVA dont bénéficient les investisseurs.

Les biens éligibles

Pour être éligible, les logements doivent être :

• des locations saisonnières de chambres meublées,
• des chambres d ‘hôtes et gîtes ruraux,
• des locations d’une partie de la résidence principale du loueur,
• des logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel.

Tous les meubles et mobilier doivent être présent au moment où la location débute. Le locataire ne doit avoir à amener uniquement que ses affaires personnelles.

Les prestations obligatoires

Ces prestations obligatoires sont à respecter si l’on souhaite opter pour l’assujettissement à la TVA. La récupération de la TVA n'est en effet possible que dans les logements neufs ayant 3 des 4 prestations suivantes :

• Accueil,
• Petit-déjeuner,
• Nettoyage des locaux,
• Nettoyage du linge.

Quelles résidences offrent ces caractéristiques?

Nous vous présentons ici les types de résidences de tourisme ou de service confiées par bail commercial à un exploitant professionnel. Elles sont triées de la manière suivante :

• Résidences de tourisme,
• Résidences d’affaires,
• Résidences senior,
• Résidences pour étudiants,
• Résidences médicalisées (EHPAD).

Les résidences de tourisme

La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière.

Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires d'une capacité d'au moins 100 lits offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. (Article D321-1 du CGI).

Résidence d’affaires

Les résidences d'affaires sont principalement dédiées à deux types de clientèle. Tout d'abord, aux professionnels en déplacement, dans ce cas les résidences se situent souvent proche des centres d'affaires et d'activité. Puis, aux touristes, les résidences sont alors généralement situées en centre ville. On retrouve essentiellement des services adaptés aux professionnels tel que le WIFI, les salles de réunion, salle de petit-déjeuner et, de temps en temps, sauna, piscine...

Les résidences seniors

Une résidence senior est destinée aux personnes âgées autonomes souhaitant bénéficier de services de façon ponctuelle. Dans une résidence senior, la personne âgée est autonome, elle n'est pas hébergée, elle habite dans les lieux en vertu d'un titre de propriété, d'un bail, ou d'un droit d'usage et d'habitation. Contrairement aux EHPAD, les services sont moins essentiels. Les services proposés au sein d’une résidence senior sont facultatifs dans leur utilisation (restaurant, personnel de ménage, ...).

Les résidences étudiantes

Une résidence étudiante comporte des logements (studio ou T2 en général) et des services (accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo...) adaptés aux étudiants.

Les résidences médicalisées ( EHPAD)

Un EHPAD est un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. On parlait par le passé de maison de retraite ou de MAPAD. Il permet d'accueillir les personnes âgées dépendantes. Par dépendante, on entend les personnes pour lesquelles une aide quotidienne et permanente est nécessaire. L'EHPAD se présente sous la forme d'un complexe immobilier avec chambre médicalisées. Un EHPAD propose des services tels que l'hébergement, les repas, la blanchisserie, les soins d'hygiène et médicaux...

Pourquoi un bail commercial ?

Lorsque vous investissez dans une résidence de service ou de tourisme, vous allez signer un bail commercial avec l’exploitant professionnel qui va exploiter la résidence. En tant que propriétaire, vous êtes dénommé le bailleur. L’exploitant, qui va donc vous verser tous les mois (ou trimestres) un loyer, est dénommé le preneur. Le bail contient :

Signature

Le bail commercial entre le bailleur et le preneur peut être signé devant notaire ou sous seing privé.

Durée

La durée du bail ne peut pas être inférieure à 9 ans (art L145-4, al 1 CCom). Elle se situe en général entre 9 ans et 12 ans. En effet, au-delà de 12 ans, le bail sera obligatoirement un contrat notarié, enregistré, donc soumis à des frais supplémentaires.

Sauf convention contraire, le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délai de l'article L 145-9 CCom (congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance). En général, les baux commerciaux prévoient une clause de renonciation.

L'objet du contrat

Il a pour but de décrire les locaux concernés et de déterminer la destination de ces locaux par rapport à l’exploitation prévue.

Loyer

Le montant du loyer est fixé librement lors de la conclusion du bail. Il n’existe pas de règles générales quant au règlement du loyer ainsi qu'à sa périodicité. L'acquittement du loyer peut être défini de manière mensuel, trimestriel... voir même annuel, selon le bon vouloir des parties.

Révision du loyer

Il existe 2 types de révisions possibles :

• la révision triennale applicable en l'absence de clause d'indexation,
• la révision indexée et donc révisée annuellement. L’indexation prise en compte est généralement l’ICC (Indice du Coût de la Construction).

Renouvellement du bail

Le statut des baux commerciaux accorde au preneur (locataire) le droit au renouvellement de son bail. Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement, c'est un droit d'ordre public, mais il doit :

• soit justifier d'un motif légitime de non renouvellement (agissements délictueux du locataire, défaut de paiement , etc., défaut ou cessation d'exploitation du commerce ...),
• soit payer une indemnité d'éviction (art L 145-14).

Fin du bail commercial

La fin du bail commercial peut intervenir dans différents cas :

• Résiliation par le locataire : elle est possible tous les 3 ans sauf clause contraire pour la première période de 9 ans,
• Résiliation par le bailleur : il peut résilier le contrat à chaque échéance triennale dans certains cas précis touchant notamment la structure même du bien immobilier concerné. Des indemnités d'éviction peuvent être exigibles,
• Résiliation amiable : les règles de résiliation ne sont pas obligatoires. Il peut toujours y avoir un accord possible,
• Résiliation pour clause résolutoire : Certaines clauses du contrat prévoient une résiliation d'office si elles ne sont pas respectées (paiement du loyer, réalisation de travaux, ...).

Quelle est la fiscalité du statut LMP ?

La fiscalité du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est très proche de celle appliquée au Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les divergences se situent au niveau des déficits occasionnés. De plus, le LMP ne peut pas bénéficier de la loi Bouvard.

Imposition dans la catégorie des BIC

Avec le statut de LMP, vos recettes et déficits entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Les loueurs en meublés professionnels peuvent être imposés selon 2 régimes différents en fonction de leur chiffre d'affaires :

• s'il se situe entre 32 600 € et 763 000 €, le LMP est imposé selon le régime réel simplifié,
• s'il est supérieur à 763 000 € par an, c'est le régime réel normal qui s'applique.

Ces régimes vous permettent une comptabilisation exacte de toutes les charges engendrées par l'activité. Bien évidemment, la majorité des investisseurs en LMP se retrouvent dans le régime réel simplifié.

Le traitement des déficits

Le statut de LMP vous permet alors d’imputer, sans limitation de montant, directement le déficit provenant de votre activité LMP sur votre revenu global de l’année et des 6 années suivantes, sous réserve que le déficit ne provienne pas d’amortissements. Il s’agit la d’une différence notable avec le statut LMNP puisque le déficit qu’il constate n’est imputable que sur les autres revenus non professionnels imposés au titre de BIC.

Depuis le 1^er janvier 2009, lorsque des déficits sont constatés avant l’acquisition ou la livraison de l’immeuble, ils peuvent faire l’objet d’une imputation sur le revenu global.

Ils seront imputés durant les trois premières années de façon égale (1/3 par an). Il faut cependant que l’investisseur conserve son statut de LMP pendant ces trois années. Si vous perdez la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) et même s'il vous le redevenez par la suite, la possibilité d'imputation prend fin de manière définitive. Pour rappel : avant 2009 cette déduction n’était pas possible car l’activité était alors considérée comme étant exercée à titre non professionnel.

L’amortissement du bien

Il est possible d’amortir son bien avec le statut de LMP. Le principe est le même que pour le LMNP.

L'amortissement comptable

Le loueur meublé (LMNP ou LMP) a inscrit le bien donné en location à l'actif de leur bilan. Il a alors la possibilité d'amortir ce bien ainsi que le mobilier le composant. Chaque année, il peut ainsi déduire au titre des charges, une annuité d'amortissement correspondant à la dépréciation de l’immeuble et des meubles. Les immeubles loués en meublés sont ainsi amortis de façon linéaire sur une durée fixée, en règle générale, à 20 ou 30 ans.

Pour le mobilier, la durée d’amortissement est plus courte, elle se situe entre 5 et 10 ans. Au terme de l’amortissement, l’investisseur pourra renouveler le mobilier.

L'amortissement fiscal

L’amortissement d’un bien ne peut pas créer ou augmenter un déficit .C’est-à-dire que l’amortissement fiscalement déductible ne peut excéder les loyers perçus diminués des charges. C’est pour cela qu’on différencie l’amortissement comptable (amortissement du bien classique) et l’amortissement fiscal (partie de l’amortissement que l’on peut déduire des loyers). La partie de l'amortissement non déductible fiscalement peut être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants, sous réserve d'avoir été régulièrement comptabilisée.

Et l’option pour la TVA ?

Un investissement LMP vous permet dans certains cas d’être assujetti à la TVA. Cette possibilité peut être très intéressante, car elle vous permet de récupérer, quelques mois après votre investissement, 19.6% de TVA sur le montant de votre acquisition. En contrepartie, les loyers que vous allez percevoir seront également soumis à la TVA, TVA que vous reverserez à l’Etat pendant 20 ans.

Pour quels biens est-ce possible?

La location meublée ou de logements garnis à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA pendant 20 ans. Il existe des exceptions :

• prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
• prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
• prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée de 9 ans minimum à un exploitant qui s’est engagé à la promotion touristique à l'étranger,
• prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, au moins 3 des 4 des prestations suivantes :
  • Service d’Accueil : Réception Obligatoire,
  • Service de Restauration : Délivrance de Repas et Petits déjeuner,
  • Service de Blanchisserie : Fourniture et Entretien du linge de maison,
  • Service d’Entretien des Parties Privatives : Nettoyage.

Quelles sont les conséquences pour l’investisseur?

Si votre investissement se situe dans un de ces cas, deux effets s'appliquent :

• D'une part, un taux de TVA de 7% sur les loyers que vous toucherez. Cette TVA devra être reversée à l'Etat pendant 20 ans,
• D'autre part, vous pourrez reprendre la TVA que vous avez payée sur l'acquisition de l'immeuble (19,6%). Il faut détenir l'immeuble pendant 20 ans pour qu'il n'y ait pas de reprise de la part de l'administration fiscale.

Pour rappel : En contrepartie de ce remboursement de TVA, vous devrez collecter la TVA sur les loyers pendant 20 ans. Si vous revendez votre bien avant ces 20 ans, 2 cas sont possibles :

• Le repreneur continue à collecter la TVA sur les loyers : vous n’avez rien à rendre à l’Etat,
• Le repreneur ne collecte plus la TVA sur les loyers : vous devez rendre à l’Etat la TVA au prorata du nombre d’années restantes.

Fiscalite LMP - TVA : En pratique

La récupération de TVA est réalisée dans les 6 mois suivants l’acquisition. Que pouvez-vous faire alors de cette somme d’argent ?

Vous pouvez :

• Rembourser le crédit : les banques prévoient en général 2 lignes de crédit
  • Un crédit de l’immobilier HT,
  • Un crédit correspondant à la TVA, qui sera soldé gratuitement dès la récupération de la TVA effective.
• Garder cette somme d’argent et :
  • La placer,
  • La consommer.

Les autres avantages

Le régime des plus-values

ll s’agit d’une plus-value professionnelle. Si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans, il est possible de bénéficier du régime d’exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos, au cours des deux années civiles précédentes, n’excèdent pas le seuil de 90 000 euros HT, et d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros HT.

L’ISF

Les biens loués meublés ont la qualité de biens professionnels et sont donc exonérés. Cependant la loi de finance pour 2009 a restreint la qualification de biens professionnels et donc corrélativement les possibilités d’exonération.

Désormais deux conditions cumulatives sont à remplir :

- activité de location meublée doit procurer plus de 23 000 euros de revenus annuels,

- le loueur meublé doit retirer de cette activité plus de 50% des revenus de son foyer fiscal.

Les conseils d’un CGPI

Nous essayons ici de vous dresser un bilan rapide des avantages et inconvénients à retenir sur ce type d'investissement :

Le statut est donc avantageux, et mérite une attention particulière. Le conseiller en gestion de patrimoine est à votre disposition pour vous accompagner dans la réalisation de votre projet, et vous apporter toutes les informations complémentaires nécessaires.

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