La loi Girardin

Mis à jour le 11 Janvier 2013.

Il s’agit d’une loi qui permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf destiné à la location dans les DOM-COM. Ce dispositif possède un autre attrait intéressant, celui de l’engagement le moins long. Il est en effet possible de revendre le bien au bout de 6 ans au lieu de 9 ans dans les autres dispositifs classiques. Vous disposez donc d’un taux de défiscalisation élevé sur une durée courte. De nombreuses conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, apprenez-en plus !

Quelles conditions s’imposent à l’investisseur ?

Pour pouvoir bénéficier de la loi de défiscalisation Girardin, voici les conditions à respecter, vous devez:

• être fiscalement éligible,
• acheter un bien de nature éligible,
• acheter un bien situé sur une zone éligible,
• vous engager à mettre le bien en location pendant au minimum 5 ans (6 ans en Girardin Intermédiaire) au titre de résidence principale,
• respecter un plafond de loyer à appliquer en Girardin Intermédiaire,
• respecter les conditions de ressources du locataire pour l'investissement en Girardin Intermédiaire,
• ne pas démembrer le bien durant la durée de la réduction d’impôt,
• ne pas louer à un membre de son foyer fiscal,
• louer le bien dans les 6 mois qui suivent l’achèvement de la construction.

Rappel : Seuls les contribuables domiciliés en métropole et dans les DOM (Département d'Outre Mer) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt au titre de la loi de défiscalisation Girardin. Les contribuables vivants dans les COM (Collectivité d'Outre Mer) ne peuvent donc pas prétendre à la loi de défiscalisation Girardin.

Cette condition concerne le lieu du domicile de l'investisseur (contribuable) et non le lieu de l'investissement.

Quels sont les biens visés par ce dispositif ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, le bien doit être destiné à une location non meublée à titre de résidence principale pour le locataire.

Votre investissement doit concerner :

• L'acquisition d'un logement neuf, c'est-à-dire construit (construction achevée) n'ayant jamais été employé (ni pour habiter, ni de façon commerciale...),
• L’acquisition d’un logement en l'état futur d'achèvement,
• L’acquisition d’un logement inachevé.
• Les travaux de réhabilitation d’un logement achevé de plus de 20 ans pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009. Cela doit concerner un logement à usage d'habitation, et non pas un local ayant servi à autre chose puis, transformé en logement.

Le mode et la date d'acquisition des logements dans lesquels les travaux sont effectués n’importent pas : ceux-ci peuvent avoir été acquis à titre gratuit ou onéreux, quelle qu'en soit la date.

Les logements dans lesquels ont été effectués des travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peuvent pas bénéficier du taux majoré de la réduction d'impôt pour location dans le secteur intermédiaire. L'immeuble ou les parts acquises peuvent être acquis en indivision.

Où doivent être situés les biens exactement ?

Vous devez investir dans un des DOM-COM suivants :

• Guadeloupe,
• Guyane,
• Martinique,
• Réunion,
• Mayotte,
• St Martin,
• St Barthélémy,
• St Pierre et Miquelon,
• Nouvelle Calédonie,
• Polynésie française,
• Iles Wallis et Futuna,
• Terres australes et antarctiques françaises.

Quelles sont les conditions de location ?

La loi Girardin est soumise à des conditions et des obligations strictes. Le non respect de celles-ci peut entrainer une reprise de la réduction d’impôt. Il est donc très fortement conseillé de prendre connaissance de ces conditions détaillées dans cet article.

Conditions de durée

Votre engagement de location est fonction du type de secteur dans lequel vous investissez :

• Dans le secteur libre l’engagement est de 5 ans.
• Dans le secteur intermédiaire l’engagement est de 6 ans.

Attention : la location doit se faire dans les 6 mois de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux sous peine de voir l’avantage fiscal remis en cause. À la fin de la location imposée (5 ou 6 ans), l’investisseur dispose librement du bien. Il peut décider, par exemple :

• De revendre le bien,
• De le maintenir en location à titre de résidence principale,
• De le transformer en location meublée ou saisonnière,
• De garder le bien pour en jouir à sa convenance.

Plafond de loyer

La loi impose dans le secteur intermédiaire de respecter un plafond de loyer lors de la mise en location du bien. Cette mesure vise à permettre aux familles d’avoir accès au logement par leurs propres moyens.

Ce plafond de loyer est fixé chaque année par décret. Il se situe pour l'année 2013 entre 161 euros/m² et 201 euros/m² selon l’implantation du logement.

Plafond de ressources du locataire

Toujours dans le but de permettre un accès au logement, la loi impose dans le secteur intermédiaire le respect du plafond de ressources du locataire. Cette mesure est destinée à favoriser l’accès à ces nouveaux logements aux personnes qui en ont le plus besoin et qui ne peuvent se permettre de payer des loyers hors de prix. Ce plafond est fixé chaque année par décret et dépend de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal.

Plafond Ressources du locataire en Girardin Intermédiaire 2013

Les ressources du locataire sont les revenus (nets de frais professionnels ou après abattement de 10%) qui figurent sur son avis d’imposition de l’année N-1.

Comment se calcule la réduction d’impôt ?

Le calcul de la réduction d'impôt s'effectue sur le prix de l'investissement correspondant au prix d'acquisition, frais compris (honoraires, commission...). Attention cependant, le prix d’acquisition est plafonné pour 2013 à 2 309 euros HT / m².

Si le prix de revient est supérieur, il ne sera pas pris en compte pour calculer le montant de la réduction d’impôt. S’il est inférieur, on retient alors le prix de revient au mètre carré x surface habitable pour le calcul de la réduction d’impôt.

Quel est le taux de la réduction d’impôt ?

Le taux de la réduction est déterminé en prenant en compte l’année du dépôt de la demande du permis de construire comme année de référence.

Concrètement comment cela se passe ?

La réduction d’impôt est imputée sur 5 années, à raison d’1/5 de son montant chaque année. La première année effective de la réduction d'impôt est celle d'acquisition du logement, de fin de construction ou de fin des travaux, selon le cas.

Est-il possible de reporter la réduction d’impôt ?

Non ! Il n'existe pas de report de la réduction d'impôt pour la loi Girardin. En cas d'excédent lors d'une année, le solde est perdu.

Réduction d’impôt et déficit foncier est-ce compatible ?

Le déficit foncier correspond aux charges autres que les intérêts d’emprunts qui sont déductibles des revenus perçus.

Il n’est pas possible de cumuler déficit foncier et réduction d’impôt. Donc, pendant 5 ou 6 ans, aucun déficit ne pourra s’appliquer. Il est, par contre, possible de reporter ces déficits fonciers sur les revenus fonciers au-delà de la 6^ème année. Si vous avez déjà d’autres revenus fonciers par ailleurs, vous pouvez impacter le déficit foncier de votre investissement Girardin sur vos autres revenus fonciers. Sans toutefois générer de déficit imputable sur les revenus globaux !

Existe-t-il un plafond de défiscalisation ?

Oui. Le montant de la défiscalisation est doublement limité :

• Plafond Girardin : 30 600 € / an ou 11% du Revenu Imposable si cela est plus intéressant pour l’investisseur,
• Plafonnement global des niches fiscales : 18.000 € pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2013.

Comment est imposée la plus-value de mon bien si je décide de revendre ce dernier ?

En cas de plus-value constatée à la revente, c'est le régime classique des plus-values immobilières qui s'applique.

Pour quelles raisons l’avantage fiscal peut-il être remis en cause ?

Plusieurs motifs peuvent en être à l’origine de cette remise en cause :

• si aucun locataire n’est présent dans les 6 mois suivant la déclaration d’achèvement des travaux,
• si le logement est cédé avant la fin de l’engagement de durée de location (5 ou 6 ans),
• si les plafonds de ressources et de loyers ne sont pas respectés,
• si le bien fait l’objet d’un démembrement,
• si le bien est loué à un membre du foyer fiscal, ou au conjoint du contribuable.

Il est aussi possible de bénéficier du dispositif par l'intermédiaire d'une SCI ou d’une SCPI ?

La loi Girardin est accessible à travers des montages type SCI Girardin ou SCPI Girardin. Bien réalisé, ce montage peut s'avérer très intéressant pour l'investisseur grâce à ses avantages en matière de fiscalité.

Quel en est le principe ?

Une SCI construit un immeuble dans les DOM-COM qu’elle met en location. Cette immeuble est financé par un emprunt et par les fonds que vous allez apporter à la SCI. Ces fonds ne vous seront pas restitués. Ils vous permettent simplement de bénéficier de la réduction d’impôt.. L’immeuble est loué pendant 6 ans et respecte les conditions de la loi Girardin. Vous allez donc bénéficier de la réduction d’impôt puisque vous êtes associé de la SCI.

Le montage est-il compliqué à mettre en oeuvre ?

1ère étape : Un contribuable souscrit au capital d’une SCI par un apport direct ou par un crédit immobilier.

• Un apport en fonds propres de l’ordre de 35% / 40%.
• Un crédit souscrit par la SCI, pour le solde (entre 60 % et 65%). Cet emprunt, sans recours contre les associés de la SCI, sera remboursé par les loyers perçus au titre de la location de l’ensemble immobilier sur 6 ans.

2ème étape : La SCI va réaliser un investissement immobilier dans le cadre de la loi Girardin (en secteur intermédiaire). La SCI va avoir droit à une réduction d’impôt de 26%, étalée sur 6 ans, dont va bénéficier l’investisseur !

3ème étape : Au terme de la durée de location de 6 ans imposée, l’investisseur va vendre ses parts à l’opérateur local en charge de la gestion de logements. Pour un euro symbolique.

Quelles sont les garanties offertes par ce montage?

Ce montage est extrêmement sécurisé :

• Aucun recours n’est possible contre l’investisseur métropolitain concernant le prêt effectué par la SCI.
• Garantie de loyers sur toute la période de l’opération (le promoteur effectue un dépot en espèces en gage des loyers).
• Construction et mise en location garanties par l’opérateur institutionnel.
• Le promoteur s’engage à la fin de l’engagement de durée de location de racheter les parts de chaque investisseur.

Souscrire des parts de SCPI Girardin : est-ce une bonne idée?

Le principe reste le même que pour la SCI : vous investissez à fonds perdus en contrepartie du bénéfice de la réduction d’impôt. Simplement, ici, le projet ne pourra être financé que lorsque toutes les souscriptions auront été validées. Cela peut prendre du temps.

L’obligation de conserver les parts pendant 6 ans court à compter de la date d’achèvement du dernier logement. Donc, si la date d’achèvement finale est retardée par des souscriptions tardives, vous serez pénalisé (la construction ne pouvant être lancée qu’après la perception des fonds).

Ex : Vous souscrivez aujourd’hui et le logement est terminé au 01/08/2014. Vous serez donc engagé jusqu’au 01/08/2020 au lieu d’être libéré un an plus tôt si le bien avait été livré au 01/08/2013.

Il est donc préférable d’opter pour une loi de défiscalisation en direct ou par le biais d’une SCI.

Les conseils d’un CGPI

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