Principes et effets du démembrement

Mis à jour le 12 Janvier 2013.

Révisons notre Code Civil ...

“La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.” - Article 544 Code civil

En droit, le propriétaire d’un bien, meuble ou immeuble, dispose de trois prérogatives :

• “L’usus” : Cette notion correspond à la faculté d’utiliser ; le titulaire de l’usus d’un bien, en a l’usage.

• “Le fructus” : Celui qui jouit du fructus, peut percevoir les revenus, littéralement les fruits naturels (industriels ou civils). Par exemple, il correspond aux loyers reçus par le bailleur.

• “L’abusus” : Seul le propriétaire peut aliéner, vendre le bien ; il a le droit le plus absolu sur la chose.

Aussi, le “démembrement” correspond à une dissociation du titulaire de ces attributs de la propriété. Il y a d’un côté, l’usufruitier qui, par définition, retient l’usus et le fructus, et de l’autre, le nu-propriétaire, qui reste le propriétaire.

L’usufruitier et le nu-propriétaire

“L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.” - Article 578 Code civil

L’usufruitier est titulaire, comme le nu-propriétaire, d’un droit réel, c’est-à-dire d’un droit direct sur le bien. Parmi ses prérogatives, il dispose d’un droit de jouissance sur la chose d’autrui. Mais, la principale d’entre elles réside dans la perception des fruits de l’objet démembré ; c’est-à-dire des biens produits par un autre, sans diminuer ni altérer sa substance. S’agissant du nu-propriétaire, il doit laisser l’usufruitier profiter du bien démembré. Il a également la charge des grosses réparations.

Quel que soit la cause de l’extinction de l’usufruit (par exemple, le terme, le décès), la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire, qui retrouve l’intégralité de ses prérogatives de propriétaire.

Pourquoi démembrer un bien ?

Tout bien peut être démembré, même s’il se consomme par l’usage. Dans ce cas, le nu-propriétaire devient titulaire d’une créance de restitution contre l’usufruitier. La technique du démembrement peut donc s’appliquer par exemple, à des parts de SCPI, des clauses bénéficiaires d’assurance vie. Elle présente un intérêt, notamment pour :

• Optimiser votre ISF,
• Réduire vos droits de succession,
• Préparer la transmission de votre patrimoine.

Et pour quel intérêt ?

Un particulier acquiert la nue-propriété d’un immeuble auprès d’un institutionnel usufruitier, qui le loue et le gère pour lui. Il est ainsi libéré de certaines contraintes liées à la location :

• Recherche et installation d’un locataire, contacts avec lui, départ ;
• Encaissement des loyers ;
• Entretien, rénovation et remise en état ;
• Charges et impôts, notamment la taxe foncière.

À l’extinction de l’usufruit, dont la durée peut être déterminée conventionnellement, le nu-propriétaire récupérera le bien remis en parfait état par le bailleur professionnel. De plus, vous pouvez accéder à la propriété à un moindre coût. Une décote s’applique en effet, en fonction de la durée du démembrement. Ainsi pour une période de 10 ans, le prix d’achat pourra être réduit de 30 à 40 %, ou de 40 à 50 % sur 15 ans.

Sur quelle durée ?

Elle est liée notamment à la cause de sa constitution. S’agissant d’un usufruit d’origine légale, il s’éteint à la survenance du terme prévu par la loi.

L’usufruit sera soit viager, c’est-à-dire tant que son titulaire est vivant, soit temporaire, pour une durée déterminée. Dans tous les cas, le décès de l’usufruitier emporte l’extinction du démembrement (article 617 Code civil).

En ce qui concerne la personne morale bénéficiaire d’un usufruit, la loi pose une limite de 30 ans.

Quelle est la fiscalité applicable ?

L’impôt sur le revenu (IR)

L’usufruitier percevant les loyers de la location, lui seul est imposé au titre des revenus fonciers, et peut déduire les intérêts d’emprunt.

L'ISF

L’immeuble ou les parts de SCPI n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF pour le nu-propriétaire.

Depuis la loi de finances pour 2013, les dettes contractées pour des biens qui ne sont pas pris en compte à l’actif ne sont plus déductibles du passif.

La plus-value

La reconstitution de la pleine propriété sur la tête du nu-propriétaire se fait en franchise de droits à payer. Soit en 1980, vous avez acquis en nue-propriété, un actif pour un montant de 60 000 €. Au décès de l’usufruitier en 2000, le bien est valorisé à 100 000 €. La “plus-value” latente réalisée, de 40 000 €, ne sera pas imposée.

De surcroît, le nu-propriétaire bénéficie de l’abattement pour une durée de détention applicable aux plus-values immobilières. Dans l’exemple donné, si le propriétaire décide de vendre le bien en 2012, il sera totalement exonéré de la plus-value réalisée par rapport à son prix d’achat en 1980.

Un conseiller en ingénierie patrimoniale à votre écoute

Le démembrement de propriété offre des possibilités d’ingénierie patrimoniale particulièrement intéressantes. Son application à la clause bénéficiaire des contrats d’assurance-vie, ou encore à des mécanismes de transmission de votre entreprise, représentent autant d’opportunités pour optimiser votre fiscalité ou organiser votre succession.

Votre conseiller patrimonial est à votre écoute pour étudier avec vous, les stratégies à adopter.

Cette adresse email est protégée contre les robots des spammeurs, vous devez activer Javascript pour la voir. , Cabinet Direcfi